Locazioni turistiche non imprenditoriali: la rivoluzione silenziosa della sentenza Sirmione sotto i riflettori

Nel panorama delle amministrazioni locali, dove si cerca con crescente attenzione di definire i confini tra regolamentazione e libertà individuale, la recente sentenza n. 2928 del 7 aprile 2025, pronunciata dalla Sezione V del Consiglio di Stato, rappresenta una vera e propria doccia fredda per chi sperava di imporre limiti rigidi alle locazioni turistiche in forma non imprenditoriale. Si potrebbe dire che il Comune si trovi così spettatore obbligato di un gioco contrattuale che non può né controllare né fermare, se non nei limiti rigorosamente stabiliti dalla legge.

La pronuncia ribadisce con fermezza un principio che, sebbene fosse già presente nelle pieghe dell’ordinamento giuridico, ora trova una cristallina conferma: la locazione di immobili a finalità turistica, quando esercitata in forma non imprenditoriale, costituisce un atto dispositivo del diritto di proprietà e si inscrive nel solco della libertà contrattuale, tutelata dall’ordinamento civile e dalla Costituzione. Ne consegue che tale attività non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in epigrafe Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi, che disciplina la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e attribuisce poteri prescrittivi e inibitori alla pubblica amministrazione. In altri termini, il Comune non può imporre divieti o limitazioni all’esercizio di questa forma di locazione, salvo che non sussistano specifiche previsioni normative riguardanti particolari categorie di immobili o violazioni di requisiti edilizi e igienico-sanitari.

Il confine tra attività imprenditoriale e non imprenditoriale qui emerge implicitamente dalla disciplina delle case vacanze, che ammette la gestione non imprenditoriale fino a tre unità immobiliari (con un limite fiscale di quattro unità secondo le circolari dell’Agenzia delle Entrate). Questa distinzione è cruciale, perché solo l’attività imprenditoriale, organizzata e sistematica, può essere soggetta a regolamentazioni più stringenti e a controlli amministrativi. La locazione occasionale, invece, rimane nell’ambito della sfera privata del proprietario, che può liberamente disporre del proprio bene senza dover sottostare a vincoli amministrativi invasivi.

Non meno importante è la conferma che gli immobili destinati a locazioni turistiche devono possedere i requisiti edilizi e igienico-sanitari previsti dalla normativa primaria e secondaria, statale e locale, per gli immobili di civile abitazione. Tuttavia, l’eventuale carenza di tali requisiti non legittima l’inibizione della stipula del contratto da parte dell’amministrazione, ma consente soltanto l’esercizio dei poteri amministrativi relativi alla conformazione dell’immobile. Ciò significa che, mentre la validità o l’esecuzione del contratto può risentirne, il Comune non può impedire a priori la conclusione del contratto di locazione.

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