Desertificazione commerciale nelle città: negozi in calo e nuovi equilibri urbani

Negli ultimi tredici anni le città italiane hanno perso oltre 156mila negozi e attività ambulanti, pari a più di un quarto del totale. È quanto emerge dall’analisi “Città e demografia d’impresa” dell’Ufficio Studi Confcommercio, presentata il 12 marzo 2026. Il fenomeno colpisce soprattutto il Nord, mentre il Sud mostra una maggiore tenuta. A incidere sono la crescita dell’e-commerce e la trasformazione dei consumi, insieme all’espansione del turismo urbano. Cambia così la geografia economica delle città: meno commercio di prossimità e più ristorazione e attività turistiche. Confcommercio lancia l’allarme e propone un “patto urbano” per contrastare quella che viene definita una vera emergenza.

Un calo strutturale: sparisce oltre un quarto dei negozi

L’analisi Confcommercio sulla “demografia d’impresa” evidenzia una trasformazione profonda del commercio urbano italiano. Tra il 2012 e il 2025 sono scomparsi 156mila negozi e attività ambulanti, pari a oltre il 25% del totale, segnando una contrazione ormai strutturale.

Il fenomeno presenta una forte componente territoriale. Le perdite più consistenti si registrano nel Nord Italia, con città come Belluno, Vercelli, Trieste e Alessandria che superano il 33% di riduzione dei punti vendita. Al contrario, alcune realtà del Sud – tra cui Crotone e Olbia – mostrano una maggiore capacità di tenuta.

Il dato segnala una trasformazione che non riguarda solo l’economia, ma incide direttamente sulla struttura e sull’equilibrio delle città, modificando la presenza e la distribuzione delle attività commerciali.

L’impatto dell’e-commerce e dei nuovi consumi

Tra i principali fattori alla base della desertificazione commerciale emerge la crescita dell’e-commerce, che nel 2025 rappresenterà oltre l’11% dei beni acquistabili e il 18% dei servizi.

Nel decennio 2015-2025 il commercio online ha registrato un incremento del 98,4%, passando da 31 a oltre 62 miliardi di euro. Una dinamica che ha inciso profondamente sul commercio tradizionale, in particolare sulle piccole superfici di vendita, rimaste sostanzialmente stabili e meno competitive rispetto ai nuovi canali digitali.

Parallelamente, cambia il comportamento dei consumatori, sempre più orientati verso modalità di acquisto ibride, con effetti diretti sulla sostenibilità economica dei punti vendita fisici.

Nuova geografia urbana: meno negozi, più turismo

Il cambiamento si riflette anche nella composizione delle attività economiche. I dati evidenziano un calo marcato dei negozi tradizionali:

• edicole -52%
• abbigliamento e calzature -37%
• mobili e ferramenta -36%

Crescono invece le attività legate al turismo e alla ristorazione:
• ristoranti +35%
• gelaterie e pasticcerie +14%
• affitti brevi +184%

Nei centri storici del Sud, i B&B risultano quasi quadruplicati dal 2012.

Il risultato è una ridefinizione della geografia urbana, con città sempre più orientate ai flussi turistici e una progressiva riduzione dei servizi di prossimità. Questo processo rischia di generare effetti sociali rilevanti, in particolare per le fasce più fragili della popolazione.

Il ruolo delle imprese straniere e la trasformazione del tessuto produttivo

Un elemento di compensazione parziale del calo complessivo è rappresentato dalla crescita delle imprese straniere, aumentate di 134mila unità tra il 2012 e il 2025, con la creazione di circa 194mila posti di lavoro.
Queste realtà, generalmente di dimensioni più contenute rispetto a quelle italiane, contribuiscono a mantenere attivo il tessuto economico urbano. Parallelamente, le imprese italiane mostrano una tendenza alla crescita dimensionale e alla strutturazione in società di capitale, segnale di una maggiore professionalizzazione del settore.

Le proposte: rigenerazione urbana e politiche integrate

Per contrastare la desertificazione commerciale, Confcommercio propone un insieme articolato di interventi nell’ambito del progetto Cities, con l’obiettivo di rafforzare il ruolo delle economie di prossimità.

Tra le principali linee di azione emergono:

riconoscere le imprese di prossimità come attori del governo urbano. Includere formalmente le imprese di prossimità e le associazioni territoriali di Confcommercio come portatori di valore civico tra i soggetti che possono sottoscrivere Regolamenti per l’amministrazione condivisa e Patti di Cittadinanza, strumenti oggi molto utilizzati dai Comuni per il miglioramento della qualità della vita, della sicurezza urbana e della cura delle comunità locali;

integrare politiche di sviluppo economico e urbanistica. Attribuire le deleghe a un’unica figura politica o a una Cabina di regia inter-assessorile in modo da favorire il raccordo tra gli strumenti di pianificazione urbanistica e la programmazione commerciale, costruendo una “mappa delle polarità di prossimità” e adottando un documento programmatico pluriennale che garantisca continuità e coerenza agli interventi;

dotarsi di strumenti di conoscenza. Costruire un Osservatorio permanente sul tessuto economico urbano, integrando le fonti amministrative tradizionali con fonti innovative, come Cities Analytics di Confcommercio sui flussi pedonali nelle vie del commercio, per orientare gli investimenti pubblici dove servono realmente e rendicontarne l’utilizzo;

disciplinare l’offerta commerciale nelle aree sensibili. Utilizzare con una visione strategica il Decreto SCIA 2 e la Legge concorrenza 2022, che già consentono ai Comuni di subordinare ad autorizzazione o vietare l’insediamento di merceologie “incongrue” nei Centri Storici e nelle aree a vocazione commerciale. È un processo finalizzato a tutelare la diversità urbana nell’interesse dei residenti, che tutti i Comuni possono intraprendere;

gestire attivamente i locali sfitti. Attraverso forme strutturate di governance locale, che vedono la partecipazione attiva delle associazioni territoriali di Confcommercio, come ad esempio i Distretti del Commercio, si possono avviare importanti percorsi di cambiamento: censimenti degli spazi sfitti per iniziative mirate, abbellimento e digitalizzazione delle vetrine vuote, alleanze tra proprietà e imprenditori per favorire il mercato delle locazioni, temporary store finalizzati alla riqualificazione. Queste proposte vogliono essere un’agenda aperta per il dialogo, una traccia di lavoro condiviso: le economie di prossimità sono un pilastro delle città contemporanee, un bene comune che merita di essere riconosciuto e rafforzato.

Le proposte mirano a costruire un quadro di intervento coordinato, capace di affrontare in modo strutturale le trasformazioni in atto.

Sangalli: “Emergenza urbana, serve un patto con i sindaci”

Nel commentare i dati, il presidente di Confcommercio Carlo Sangalli ha definito la desertificazione commerciale una “emergenza urbana”, sottolineando come la riduzione dei negozi comporti meno servizi e minore sicurezza nelle città.

La proposta è quella di avviare un confronto con i sindaci su tre priorità: disciplinare l’offerta commerciale nei centri storici, favorire il riutilizzo dei locali sfitti e integrare sviluppo economico e urbanistica.
Anche altre associazioni di settore, come Federmoda e Confedilizia, evidenziano la necessità di interventi urgenti, sottolineando l’impatto del fenomeno sulla qualità della vita urbana e sulla vitalità economica dei territori.